Immobilienverkauf 2026: Benjamin Hemmati über Preise, Käufer und moderne Vermarktung
Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich in den letzten Jahren spürbar verändert. Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchten, stehen heute vor anderen Herausforderungen als noch vor einigen Jahren. Käufer vergleichen genauer, Finanzierungen werden intensiver geprüft und der richtige Angebotspreis spielt eine entscheidende Rolle für den Verkaufserfolg.
HomesGermany hat mit Benjamin Hemmati, Immobilienexperte und CEO von Cita Immobilien, über die aktuelle Marktsituation, typische Fehler beim Immobilienverkauf und die Bedeutung moderner Vermarktungsstrategien gesprochen.
Wer ist Benjamin Hemmati?
Benjamin Hemmati ist Immobilieninvestor und CEO von Cita Immobilien. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main begleitet Eigentümer, Käufer, Kapitalanleger und Vermieter bei der Bewertung, Vermarktung und Vermittlung von Immobilien. Der Schwerpunkt liegt auf dem Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Anlageimmobilien sowie auf moderner Immobilienvermarktung mit digitalen Strategien.
Im Interview spricht Benjamin Hemmati darüber, worauf Eigentümer beim Immobilienverkauf achten sollten und warum eine gute Vorbereitung heute wichtiger ist denn je.
Herr Hemmati, wie bewerten Sie aktuell den Immobilienmarkt in Deutschland?
Der Immobilienmarkt ist deutlich anspruchsvoller geworden. Eigentümer merken, dass Immobilien nicht mehr automatisch zu jedem Preis verkauft werden können. Käufer sind informierter, vergleichen Angebote stärker und achten genauer auf Lage, Zustand, Energieeffizienz und Finanzierungsmöglichkeiten.
Das bedeutet aber nicht, dass Immobilien nicht mehr gut verkauft werden können. Entscheidend ist heute eine realistische Einschätzung des Marktes. Wer den richtigen Preis wählt, die Immobilie professionell präsentiert und die passenden Käufer anspricht, hat weiterhin sehr gute Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf.
Was hat sich für Eigentümer beim Immobilienverkauf besonders verändert?
Früher war es in vielen Regionen einfacher, eine Immobilie online zu stellen und schnell mehrere Interessenten zu erhalten. Heute reicht das oft nicht mehr aus. Eigentümer müssen sich stärker mit der Frage beschäftigen, wie ihre Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten wahrgenommen wird.
Der erste Eindruck ist sehr wichtig. Dazu gehören gute Fotos, ein aussagekräftiges Exposé, vollständige Unterlagen und eine klare Preisstrategie. Wenn eine Immobilie zu teuer startet oder unprofessionell präsentiert wird, kann das schnell dazu führen, dass sie länger online bleibt und später schwieriger zu verkaufen ist.
Welche Fehler sehen Sie besonders häufig bei privaten Verkäufern?
Ein häufiger Fehler ist ein zu hoher Angebotspreis. Viele Eigentümer orientieren sich an Wunschpreisen oder an einzelnen Vergleichsangeboten im Internet. Diese Preise zeigen aber nicht immer, was tatsächlich am Markt erzielt wird.
Ein weiterer Fehler ist eine unvollständige Vorbereitung. Käufer möchten heute schnell wissen, ob alle wichtigen Unterlagen vorhanden sind. Dazu gehören zum Beispiel Grundrisse, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung und Informationen zu Modernisierungen.
Auch die Kommunikation mit Interessenten wird oft unterschätzt. Nicht jeder Interessent ist automatisch ein geeigneter Käufer. Eine gute Qualifizierung spart Zeit und hilft, Besichtigungen gezielter zu planen.
Warum ist der richtige Angebotspreis so entscheidend?
Der Angebotspreis entscheidet darüber, wie eine Immobilie am Markt wahrgenommen wird. Ist der Preis zu hoch, schrecken viele Käufer ab oder beobachten das Objekt nur, ohne aktiv anzufragen. Bleibt die Immobilie zu lange online, entsteht schnell der Eindruck, dass etwas nicht stimmt.
Ein marktgerechter Preis sorgt dagegen für mehr Aufmerksamkeit und ernsthafte Anfragen. Ziel sollte nicht sein, möglichst hoch zu starten, sondern eine Strategie zu wählen, die zum Objekt, zur Lage und zur aktuellen Nachfrage passt. Eine professionelle Bewertung hilft dabei, den realistischen Verkaufspreis besser einzuschätzen.
Reichen Online-Immobilienbewertungen aus, um den Marktwert zu bestimmen?
Online-Bewertungen können eine erste Orientierung geben, aber sie ersetzen keine individuelle Bewertung. Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab, die ein automatischer Rechner nicht vollständig erfassen kann.
Dazu gehören zum Beispiel der genaue Mikrolage-Faktor, der Zustand des Gebäudes, die Ausstattung, Modernisierungen, Energieeffizienz, Grundriss, Grundstückssituation, Nachfrage in der Region und vergleichbare Verkäufe. Besonders bei besonderen Immobilien oder Objekten mit Sanierungsbedarf ist eine persönliche Einschätzung sehr wichtig.
Welche Rolle spielen Fotos, Videos und digitale Kampagnen heute bei der Vermarktung?
Eine sehr große Rolle. Die meisten Käufer sehen eine Immobilie zuerst online. Deshalb entscheidet die digitale Präsentation oft darüber, ob überhaupt Interesse entsteht.
Professionelle Fotos, ein gutes Exposé, Videos, virtuelle Besichtigungen und gezielte Online-Kampagnen können die Reichweite deutlich erhöhen. Es geht nicht nur darum, eine Immobilie auf Immobilienportalen einzustellen. Wichtig ist, die richtige Zielgruppe zu erreichen und die Stärken der Immobilie klar zu zeigen.
Gerade bei hochwertigen Immobilien oder Objekten mit besonderem Potenzial kann gutes Immobilienmarketing den Unterschied machen.
Worauf achten Käufer aktuell besonders stark?
Käufer achten heute sehr stark auf den Gesamtzustand der Immobilie. Neben Lage und Preis spielen Energieeffizienz, Heizungsart, Modernisierungen und mögliche Zusatzkosten eine große Rolle.
Auch die Finanzierbarkeit ist ein wichtiger Punkt. Viele Käufer prüfen genauer, ob der Kaufpreis, die Nebenkosten und mögliche Renovierungen in ihr Budget passen. Deshalb ist Transparenz wichtig. Wenn Eigentümer wichtige Informationen frühzeitig bereitstellen, schafft das Vertrauen und erleichtert die Kaufentscheidung.
Wie wichtig ist die Finanzierungssituation der Interessenten?
Sehr wichtig. Ein Interessent kann begeistert von einer Immobilie sein, aber ohne gesicherte Finanzierung kommt es nicht zum Verkauf. Deshalb sollte man frühzeitig prüfen, ob ein Käufer grundsätzlich finanzierungsfähig ist.
Für Eigentümer ist es sinnvoll, nicht nur auf die Anzahl der Anfragen zu schauen, sondern auf die Qualität der Interessenten. Ein gut vorbereiteter Käufer mit Finanzierungsbestätigung ist deutlich wertvoller als viele unverbindliche Anfragen.
Welche Unterlagen sollten Eigentümer vor dem Verkauf vorbereiten?
Eigentümer sollten möglichst früh alle relevanten Unterlagen sammeln. Dazu gehören in der Regel der Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Flurkarte, Bauunterlagen, Nachweise zu Modernisierungen und bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Je vollständiger die Unterlagen sind, desto professioneller wirkt die Vermarktung. Außerdem können Käufer und Banken schneller prüfen, ob ein Kauf möglich ist.
Was würden Sie Eigentümern raten, die 2026 verkaufen möchten?
Eigentümer sollten den Verkauf nicht unvorbereitet starten. Der wichtigste Schritt ist eine realistische Bewertung. Danach sollte eine klare Vermarktungsstrategie entwickelt werden: Welche Zielgruppe passt zur Immobilie? Welche Unterlagen werden benötigt? Wie soll das Objekt präsentiert werden? Und welcher Preis ist am Markt realistisch?
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf entsteht heute durch eine Kombination aus Marktkenntnis, professioneller Präsentation, guter Kommunikation und einer sauberen Vorbereitung. Wer diese Punkte berücksichtigt, erhöht die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf deutlich.
Fazit: Immobilienverkauf braucht Strategie und Vertrauen
Das Interview mit Benjamin Hemmati zeigt, dass der Immobilienverkauf in Deutschland anspruchsvoller geworden ist. Eigentümer sollten sich nicht nur auf Online-Portale oder automatische Bewertungen verlassen, sondern den Verkauf strategisch vorbereiten.
Eine realistische Immobilienbewertung, vollständige Unterlagen, professionelle Vermarktung und die gezielte Ansprache qualifizierter Käufer sind zentrale Faktoren für einen erfolgreichen Verkauf. Gerade in einem Markt, in dem Käufer genauer prüfen, kann eine gute Vorbereitung den entscheidenden Unterschied machen.
Benjamin Hemmati und Cita Immobilien stehen für eine moderne Form der Immobilienvermittlung, bei der Marktkenntnis, digitale Vermarktung und persönliche Beratung miteinander verbunden werden.
